Мир уже не будет прежним? Будущее рынка недвижимости в России и Крыму в 2025 году

Авторская колонка "Среда для жизни" эксперта Дарьи Плотниковой

Об авторе: Дарья Плотникова, эксперт в маркетинге и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ, коммерческий директор крупнейшего крымского застройщика группы компаний «Монолит».

О рубрике: Авторская колонка «Среда для жизни». Просто о сложном: как и для кого сегодня создается пространство современного города, что нового на рынке недвижимости происходит в Крыму.

В последние годы рынок недвижимости в России находится в постоянной динамике: то взлеты, то падения. Хотя, честно признаться, это перманентное состояние отрасли: уж очень она восприимчива к внешним обстоятельствам. Льготная ипотека, которую вынужденно приняло правительство еще в 2020 году, чтобы поддержать и застройщиков, и покупателей в ковидные времена, закончилась – и 2025 год обещает принести ряд изменений и сформировать новые тренды. В этой статье мы рассмотрим, чего можно ожидать в этом секторе экономики как на уровне страны в целом, так и в контексте Крыма.

Устойчивый рост цен 

Несмотря на то, что подавляющее большинство застройщиков применяли в конце 2024 года обильные скидки, цены на квадратные метры продолжат рост. Для этого есть множество причин, среди них три ключевые: рост себестоимости, который уже достиг предела и даже скептически настроенным банковским сектором он смело оценивается как факт; давление банков, которые уже задрали нижнюю планку рентабельности девелоперских проектов до 30%; применение субсидий, которые позволяют снизить базовую ставку ипотеки для клиента до допустимого уровня и в свою очередь увеличивают коммерческие расходы застройщиков. Ожидается, что в 2025 году цены на недвижимость будут продолжать расти, хотя темпы могут замедлиться по сравнению с предыдущими годами. Это будет связано с ограниченным предложением жилых объектов и повышенным спросом со стороны покупателей. Как и в 2022 году, когда на рынке недвижимости царила паника, нас снова ждет «невывод» новых проектов, которые девелоперы предпочтут придержать до лучших времен.

Цифровизация и технологические инновации 

Развитие технологий, таких как виртуальная реальность и искусственный интеллект, изменит способ покупки и аренды жилья. Потенциальные покупатели смогут проводить виртуальные туры по объектам и получать индивидуализированные предложения. Застройщики все активнее используют новые технологии для работы с клиентами. И 2025 год обещает стать прорывным в этом смысле. Клиенты становятся более требовательными, а необходимость выхода за границы домашнего региона побуждают искать новые решения цифровизации и автоматизации сделок с недвижимостью.

Новые технологии и цифровые платформы становятся неотъемлемой частью процесса покупки. Покупатели все больше ориентируются на онлайн-платформы для поиска и выбора жилья, что меняет подход застройщиков к продажам.

Спрос на экологически чистое жилье 

С каждым годом растет интерес к экологически чистым и энергоэффективным домам. Это станет важным фактором для покупателей и будет способствовать увеличению цен на такие объекты.

С ростом осознанности вокруг экологической устойчивости и заботы о планете спрос на экологически чистое жилье ожидает значительных изменений. Это явление охватывает целый ряд факторов, которые влияют на предпочтения покупателей и арендаторов.

В последние годы наблюдается растущая осведомленность о проблемах экологии и изменении климата. Люди начинают осознавать важность выбора жилья, которое будет иметь минимальное воздействие на окружающую среду. Власти многих стран, и Россия не исключение, вводят законы и нормативы, направленные на поддержку экологически чистого строительства. Это создает дополнительные стимулы для застройщиков и конечных покупателей. Экологически чистое жилье часто предлагает экономические преимущества, такие как снижение затрат на отопление и электроэнергию благодаря использованию эффективных технологий и материалов. Это делает его более привлекательным для покупателей.

Новые поколения, такие как миллениалы и зумеры, придают большое значение экологии и устойчивому развитию. Их предпочтения меняют рынок недвижимости, направляя спрос в сторону экологически чистого жилья.

В ближайшие годы не стоит ожидать существенного увеличения предложения экологически чистого жилья со стороны застройщиков: цикл девелоперского проекта не ограничивается одним годом, но уже сейчас многие застройщики проектируют экологически чистое жилье. Они будут стремиться соответствовать новым требованиям и ожиданиям потребителей. Это создаст конкурентные условия и дополнительно повысит стандарты строительства.

Изменения в структуре спроса 

Рынок жилья будет ориентироваться больше на молодое население, что может привести к росту интереса к малогабаритным квартирам и формату "умного дома".

С изменением социально-экономической ситуации и развитием технологий, портрет покупателя новостройки претерпевает значительные трансформации. Это связано с различными факторами, которые влияют на мотивы и предпочтения клиентов.

Люди, рожденные в 2000-ых уже не школьники, они вовсю трудоустраиваются и составляют конкуренцию активным бумерам и миллениалам, меняется возрастной профиль покупателей новостроек. Молодые люди все чаще становятся первыми покупателями на рынке новостроек.

Современные покупатели ориентируются на удобство и качество жизни. Они предпочитают районы с развитой инфраструктурой, наличием парков, школ и медицинских учреждений. Устойчивое развитие и экологические аспекты также становятся важными факторами при выборе жилья.

Изменения на финансовом рынке, такие как доступность ипотечных кредитов, также влияют на портрет покупателя. Больше людей начинают рассматривать варианты, такие как совместное владение или участие в инвестиционных проектах, что расширяет круг потенциальных покупателей.

В будущем покупатели новостроек будут все больше ценить гибкость, инновации и устойчивые решения. Их требования будут включать умные технологии, высокую энергоэффективность и возможность индивидуализации квартир под свои нужды.

Портрет покупателя новостройки будет продолжать меняться, отражая изменения в общественных ценностях и технологическом прогрессе, а застройщики будут неизбежно адаптироваться к новым трендам.

Новые продукты

В последние годы наблюдается рост интереса к инвестиционным проектам в сфере гостиничного строительства, включая отели и апарт-отели. Традиционные отели становятся более востребованными, особенно в столицах и на Юге России. Крым также не стоит на месте – местные девелоперы в синергии с крупными отельными операторами уже готовят для рынка яркие новинки. Разработчики стремятся создавать современные гостиницы с высокими стандартами сервиса и уникальным дизайном, чтобы привлечь клиентов. Гостиницы предлагают широкий спектр услуг, включая рестораны, спа-центры, фитнес-залы и конференц-залы, это делает их привлекательными для различных категорий путешественников. Партнерство с известными гостиничными брендами гарантирует высокий уровень управления и маркетинга, что также увеличивает шансы на успешную окупаемость инвестиций.

Апарт-отели – это гибрид между традиционными отелями и жилыми комплексами. Они предлагают жилье с возможностью временной аренды, это привлекает не только туристов, но и бизнесменов, которые ищут место для комфортного временного пребывания. Апарт-отели часто ориентированы на долгосрочное проживание, это обеспечивает стабильный поток дохода для инвесторов. Наличие кухонных зон и других удобств позволяет жильцам самостоятельно заботиться о своих нуждах и не привязываться к инфраструктуре.

Специфика рынка недвижимости в Крыму

Крым продолжает оставаться привлекательным для туристов, и это увеличит спрос на жилье. В 2025 году можно ожидать улучшение транспортной и социальной инфраструктуры, что сделает Крым более привлекательным для инвестиций. Проекты новых жилых районов и коммерческой недвижимости продолжат выходить на рынок еще более интенсивно. Безусловно, не может обойтись и без программ государственной поддержки жилищного строительства, есть мнение, что они продолжатся и дальше будут поддерживать и покупательский спрос, и самих застройщиков. Это создаст еще больше возможностей для людей, которые хотят приобрести жилье в Крыму.

Перспективы изменения ключевой ставки

Ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ) является важным инструментом денежно-кредитной политики, который влияет на уровень инфляции, стоимость кредитов и общие экономические условия в стране. В 2025 году можно ожидать определенных изменений ключевой ставки, основанных на макроэкономических показателях и глобальных трендах.

Прогнозы по инфляции играют ключевую роль в определении курса монетарной политики. Если инфляция останется выше целевого уровня, ЦБ, вероятно, будет поднимать ключевую ставку, чтобы сдержать ценовой рост. В противном случае, при стабилизации и снижении инфляции, возможны понижения ставки – это негативный, рисковый сценарий, который декларирует ЦБ.

Эксперты предполагают следующие сценарии изменения ключевой ставки в 2025 году. Если инфляция будет находиться под контролем, ЦБ может рассмотреть возможность ее понижения с целью стимулирования экономической активности. В случае, если глобальные риски и нестабильность в мире продолжат угрожать экономике России, ставка может остаться на текущем уровне или даже увеличиться в ответ на инфляционные давления. В 2025 году ключевая ставка ЦБ России стала отражением баланса между необходимостью поддержания экономического роста и борьбы с инфляцией.

Что делать?

Высокая ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ) может оказать значительное влияние на строительный рынок и действия застройщиков. В таких условиях застройщикам важно придерживаться стратегии, которая поможет минимизировать риски и сохранить устойчивость бизнеса.

Высокая ключевая ставка приводит к удорожанию кредитов для застройщиков и цены для конечных покупателей недвижимости. Это означает, что затраты на финансирование проектов возрастут, а ни один застройщик не может допустить существенного снижения рентабельности.

Застройщики точно будут пересматривать свои сметы и операционные расходы, чтобы найти способы оптимизации затрат. Увы, но это не может не отразиться на продуктовых характеристиках объектов недвижимости. При этом клиенты не снизят планку в своих ожиданиях. Придется искать баланс между маржинальностью проектов и качеством продукта.

Иллюстрации из проекта «Барбарис» строительной компании Монолит.