СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ. Что случилось с рынком новостроек после отмены льготной ипотеки?


Об авторе: Дарья Плотникова, эксперт в маркетинге и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ, коммерческий директор крупнейшего крымского застройщика группы компаний «Монолит».

О рубрике: Авторская колонка «Среда для жизни». Просто о сложном: как и для кого сегодня создается пространство современного города, что нового на рынке недвижимости происходит в Крыму.

Нашумевшая льготная программа субсидированной ипотеки «Господдержка 2020-2024» почила, унеся с собой легкие фантазии на тему высокого спроса новостроек. Почему ее отменили, наверное, знает и школьник. Программа была призвана поддержать застройщиков в период упавшего спроса на жилье в пандемию, а после помогла всем игрокам рынка, включая поставщиков стройматериалов, разогнать цены. Государство оставило за собой последнее слово. С 1 июля этого года ипотека с господдержкой исчерпала свои лимиты, а новые не появились. В 2020 году квадратный метр жилья в Симферополе в сегменте «стандарт» стоил 65-70 тысяч рублей. Через год средняя цена увеличилась до 85 тысяч. Далее при небольших колебаниях мы наблюдали только увеличение стоимости «квадрата» при уменьшении средней площади лота. Доля ипотеки в Крыму плавно приближалась к общероссийским трендам и периодами могла составлять до 100% в структуре сделок застройщиков. При этом в «доковидные» времена здоровой долей считались 20-25% от всех сделок. К 2024 году мы имеем среднюю стоимость квадратного метра в Симферополе на уровне 140 тысяч рублей. И вместе с себестоимостью строительства (а это пока ключевой драйвер роста цены) растет и стоимость для конечного потребителя. Ипотека с господдержкой стала едва ли не единственным способом приобретения жилья. На фоне несформированного рынка аренды клиенты массово отдавали предпочтение именно покупке, хоть и с чудовищной переплатой. Арендная ставка за жилье все это время росла на уровне роста ежемесячного платежа, а неотрегулированность законодательства в этой сфере продолжала создавать риски для арендатора быть выселенным в любой момент по инициативе собственника, поэтому многим клиентам застройщика было спокойнее платить ипотеку и жить в собственной квартире. Отмена льготной, субсидированной государством ипотеки, которая была доступна большому кругу потребителей, создала новые вызовы для застройщиков. Рынок жилой недвижимости точно будет преображаться в ближайшее время. И вероятно, станет уже не рынком застройщика, а рынком банков, которые будут способны создать условия для поддержания спроса. Что может измениться и что уже происходит сегодня на рынке недвижимости Крыма, рассмотрим в этом выпуске «Среда для жизни».

«Галя, у нас отмена»

С 1 июля купить квартиру в новостройке стало гораздо сложнее. Программа ипотеки с господдержкой под 8% перестала существовать, еще раньше банки отменили все дисконты для объектов в своем проектном финансировании (ранее клиенты могли воспользоваться дисконтом -1%, если покупают квартиру в жилом комплексе, который строится за счет проектного финансирования того же банка).

Программу льготной ипотеки на новостройки ввели в разгар пандемии коронавируса в апреле 2020 года, когда «домашний режим» и удаленка поставили крест на трафике в отделы продаж застройщиков. Тогда ставку установили на уровне 6,5% годовых, а минимальный первоначальный взнос составлял 20% от общей стоимости жилья. Размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге ограничили суммой в 8 миллионов рублей, а в остальных регионах — до 3 миллионов. Изначально мы рассчитывали, что господдержка будет действовать до 1 ноября 2020 года, но потом ее несколько раз продлевали. Неоднократно менялись и условия программы: процентная ставка росла в разное время аж до 12% и окончательно установилась на уровне 8% до самой ее отмены. Менялся и максимальный размер кредита, остановившись на уровне 6 миллионов для Крыма и 30% первоначального взноса для всей России.

За все время действия программы льготной ипотеки в России было выдано 1,54 миллиона таких кредитов. 30 июня этого года программа была полностью завершена. Программа изначально должна была повысить доступность жилья для граждан. Однако активное применение программы привело к разгону цен на жилье. В итоге льгота начала давать обратный эффект – жилье стало менее доступным, что и привело к закрытию программы.

Массовая льготная программа не привела к заметному росту объемов строительства в целом по стране (+13% с мая 2020 года), а региональные результаты очень сильно отличаются со старта. Господдержку хоть и называли драйвером развития отрасли, но разгоняла она в первую очередь сектор ипотечного кредитования и расходы бюджета. Задолженность по ипотеке за четыре года выросла в 2,4 раза. При этом объем строящегося жилья в регионах и по всей стране так кратно не вырос. Хотя девелоперы и стали активнее выводить на рынок проекты «с полки», какого-то существенно нового подхода на рынке недвижимости не появилось: девелоперы повсеместно заявляли о том, что даже в случае отмены «льготки», государство отрасль «не бросит».

Среди плюсов льготной ипотеки сложно не заметить тот факт, что она стимулировала людей улучшить свои жилищные условия. Благодаря программе многие россияне получили опыт покупки жилья и переезда в новые квартиры.

Ни господдержкой единой

Кроме льготной «Господдержка 2020-2024» гражданам были доступны и другие виды ипотек: сельская, военная, IT и фаворит – семейная. Она действует и по сей день, составляет 6% годовых и ее действие после некоторых уточнений продлено до 2030 года.  С 1 июля (а по факту только с 10 июля, когда банки «разродились» анонсом новых условий) возможности для ее получения стали жестче: прежняя ставка будет доступна лишь семьям с детьми до шести лет.

Жилищный кредит по новым условиям программы «Семейная ипотека» могут оформить семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет (на старых условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет); семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей (любого возраста), за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющих индивидуальные программы развития. Всего таких регионов 35, в Крыму к ним относятся: Джанкой, Алушта, Бахчисарай, Красноперекопск, Саки, Армянск, Белогорск, Судак, Старый Крым, Щелкино, Алупка. Также семейная ипотека доступна для семей, где есть ребенок-инвалид.

Ставка по программе составит 6% годовых для всех регионов России (до этого – исключением был Дальний Восток, где ставка составляла 5%). Первоначальный взнос по программе остался без изменений — 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита в Крыму — до 6 млн руб.

Важным новшеством стало то, что в рамках семейной программы можно оформить только один жилищных кредит — учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты. Согласно новым условиям, программа продлится до 2030 года.

К регионам, в которых семейную ипотеку могут оформить семьи с двумя несовершеннолетними детьми независимо от их возраста и от численности населения города или населенного пункта относится Город Севастополь.

Давайте считать

Вместо льготной ставки 8% годовых кредиты на жилье теперь приходится брать на рыночных условиях. А они сильно зависят от ключевой ставки ЦБ и уже приблизились 20% годовых. Базовая ставка действует и на вторичное жилье, поэтому по доступности мы имеем объект, который нужно немного подождать (обычно от 2 до 3 лет), но со ставкой 19,5%, то есть ежемесячный платеж по которому вырос в 2-3 раза.

В качестве примера приведем расчет на примере однокомнатной квартиры в Городском округе «Горизонты» (Симферополь). Площадь объекта 31,48 квадратных метра, стоимость 5 171 000 рублей. При ставке 8% ежемесячный платеж составил бы 26 560,08 рублей. Согласитесь, что это ниже арендной ставки, которая стартует уже сейчас от 30 тысяч рублей в месяц в том же районе. При базовой ставке тот же объект обойдется в 58 998,21 рублей. Переплата по кредиту возрастет более чем в 2 раза. Разница очевидна. Эти условия уже подтолкнули и банки, и застройщиков к созданию экстра-мер, способных сделать покупку для клиента более доступной.

Несмотря на то что с 1 июля программу господдержки, благодаря которой россияне могли покупать жилье на первичном рынке на выгодных условиях, отменяют, некоторые банки намерены и дальше использовать льготные ставки — за счет субсидий от застройщика. Крупные девелоперы готовы продолжать участие в таких программах, это будет приводить к снижению рентабельности проекта до уровня критических показателей финансовых моделей. Это решительный шаг, однако он необходим для того, чтобы не обвалить резко спрос на новостройки.

Например, в Крыму первыми о сниженных ставках для клиентов объявила Группа компаний «Монолит», вслед за ней и другие застройщики предложили воспользоваться субсидией от застройщика: ГК «Владоград», «Аркада Крым». Вероятно, в ближайшее время мы увидим анонсы и от других системных игроков. «Монолит» совместно со СБЕР предложил фиксировать ставку по семейной ипотеке на уровне 3,5% на 1, 2, 3 года, 5 лет или на весь период (там, где работает так называемый комплексный продукт банка – то есть объект находится в их проектном финансировании). Это предложение позволит снизить ежемесячный платеж и переплату почти вдвое.

Что будет со спросом?

Участники рынка недвижимости отмечают, что перед отменой льготной ипотеки, в мае-июне, спрос на квартиры в новостройках заметно вырос, в одном только Симферополе количество сделок в штуках за июнь по отношению к предыдущему месяце выросло почти на 15%. О росте продаж говорит и статистика корпорации Дом.рф. По ее данным, объемы выдачи льготной ипотеки потихоньку росли еще с начала 2024 года. Если в январе россияне взяли больше 13 тысяч кредитов на 56,5 миллиарда рублей, то в мае — уже свыше 31 тысячи на сумму почти 132 миллиарда. Рост показателей — более чем в два раза.

В первую половину месяца после отмены льготной ипотеки рынок встал на паузу, но на цены это не повлияло. Думаю, что что рассчитывать на их снижение и далее нет смысла.

На темпах строительства это вовсе никак не скажется, потому что проектное финансирование у застройщиков уже есть, а рост спроса в предыдущие годы позволил им перевыполнить свои банковские ковенанты по наполнению эскроу-счетов. Уверена, что предположение, будто после отмены «льготки» цены пойдут вниз – это иллюзия, потому что себестоимость не позволит застройщикам пойти на этот шаг.

Программы с господдержкой играют большую роль в ипотечном кредитовании и на рынке жилья – их доля в выдаче за последнее время составляет около 75%. Внутри выдач ипотека с господдержкой разбивается на 50% по «Семейной ипотеке», 31% по льготной ипотеке и оставшаяся доля (19%) приходится на ИТ-ипотеку, «Дальневосточную и арктическую». То есть около 23% в спросе на первичном рынке занимала льготная ипотека. Вероятно, именно о таком снижении спроса будет актуально говорить. Уже сейчас очевидно, что будет сформирован отложенный спрос, который может реализоваться в конце 2024 – начале 2025 года. Кроме того, именно к этому времени ключевые банки прогнозируют снижение ключевой ставки до уровня 12-14%.

Сейчас застройщики будут предлагать более низкие субсидированные ставки сроком до пяти лет, с возможностью рефинансироваться под актуальную базовую ставку будущем. Для многих клиентов, которые осознают перспективу роста цены на квадратный метр, такой подход будет оптимальным. Динамика роста цен на первичное жилье хоть и будет будет более сдержанной, чем в последние годы, рост цен все равно неизбежно продолжится, но темпами ниже уровня инфляции. Завершение льготной ипотеки неизбежно приведет к общему снижению спроса на рынке на уровне до 15%, но системные игроки смогут компенсировать падение собственными ипотечными программами с банками, которые уже активно анонсируются.

Иллюстрации из проекта Городского округа «Горизонты» в Симферополе.